Nulla la delibera di approvazione a maggioranza del cappotto termico che altera il decoro architettonico del fabbricato

La sentenza numero 234 emessa dal Tribunale di Sulmona in data 1° agosto 2023 si inserisce a pieno titolo
nel filone, in verità sempre più corposo, di pronunce giurisprudenziali di legittimità (Cassazione, ordinanza
numero 17920/2023) e di merito (Tribunale di Roma, sentenza numero 11708/2023), anche piuttosto recenti,
che, analizzando particolari fattispecie di delibere relative all'installazione del cappotto termico negli edifici
in condominio, ne accertano l'invalidità, nella forma più grave e radicale della nullità, talvolta per la lesione
del decoro architettonico conseguente alla posa in opera, talaltra per la riduzione della pavimentazione dei
balconi di proprietà privata, implicante l'irrimediabile compromissione del diritto dominicale esclusivo dei
singoli condòmini.

I FATTI DI CAUSA 
Secondo una prassi ormai piuttosto consolidata, l'evoluzione della vicenda processuale si sviluppa seguendo
un canovaccio classico. A seguito della delibera dell'assemblea dei condòmini che, nell'ambito delle
operazioni di riqualificazione energetica del fabbricato e, dunque, con le maggioranze semplificate di cui al
decreto Rilancio, ha approvato l'installazione del cappotto termico, i proprietari di un immobile hanno
proposto ricorso per ottenerne la declaratoria di nullità, deducendone l'invalidità sotto un duplice profilo:
quello relativo alla lesione del decoro architettonico, in quanto a seguito della posa in opera dei pannelli
isolanti veniva completamente stravolta l'estetica del fabbricato e quello ulteriore della lesione della
proprietà privata (i balconi) dei singoli ricorrenti.
Il condominio resistente si costituiva innanzi al Tribunale di Sulmona contestando le lamentele ed
insistendo per il rigetto delle avverse richieste, anche alla luce della (presuntivamente) tardiva proposizione
della mediazione, intervenuta oltre il decorso del termine previsto dall'articolo 1137 del codice civile per
impugnare le delibere assembleari.

LA VALUTAZIONE DEL GIUDICE DI MERITO
Preliminarmente, per il Tribunale abruzzese, nel caso di specie il termine invocato non può trovare
applicazione, posto che trattasi di delibera impugnata per motivi di nullità, fattispecie rispetto alla quale
l'istanza relativa ben può essere presentata da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo, nonché rilevata d'ufficio dal giudice (Cassazione, sezioni unite, sentenza numero 9839/2021). Nel merito, poi,entrambe le censure sollevate dai condòmini dissenzienti sono state ritenute meritevoli di accoglimento.
Quanto all'alterazione del decoro architettonico, non v'è dubbio che, nel caso specifico, esso risulterebbe gravemente pregiudicato dalla realizzazione del cappotto per come deliberato dall'assemblea in quanto i pannelli isolanti, una volta installati, andrebbero a coprire sia il rivestimento in pietra naturale non levigat asia quello di mattoni faccia a vista che, indiscutibilmente, caratterizzano l'estetica del fabbricato, imprimendo allo stesso una connotazione del tutto particolare, che sarebbe compromessa in maniera irreversibile qualora si volesse considerare legittimo l'intervento (giustamente) contestato.

Verrebbe, pertanto violato il dettato dell'articolo 1120 del Codice civile, per effetto del quale sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anchedi un solo condomino.
Si tratta, osserva il Tribunale, di un divieto assoluto che non è derogabile per effetto della formazione di eventuali maggioranze assembleari in senso contrario, la cui inosservanza consente anche ad un solo condòmino di esprimere il proprio dissenso e di agire (giudizialmente) per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Cassazione, sentenza numero 851/2007). Rileva, infine, il giudicante che l'alterazione del decoro architettonico, accertata anche dai rilievi fotografici versati in atti, è una valutazione fattuale, da condursi caso per caso, riservata al giudice del merito che, ove congruamente motivata, non è sindacabile in sede di legittimità (Cassazione, ordinanza numero 18928/2020).

LA NULLITA' DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE CHE INCIDE SU PARTI PRIVATE
Alle osservazioni che precedono, e che di per sé giustificherebbero l'accertamento della nullità della delibera,si aggiungono considerazioni ulteriori che convergono nello stesso senso. Come correttamente fanno rilevare i ricorrenti, il cappotto termico oggetto di controversia ridurrebbe in maniera sensibile il piano di calpestio dei balconi che da effettivi 62 centimetri di profondità passerebbe a soli 46/47 centimetri e, come si ricava dal consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, le delibere che approvano lavori di manutenzione straordinaria modificando la proprietà esclusiva dei condòmini senza il loro consenso, sono radicalmente nulle (Cassazione, sezioni unite, sentenza 4806/2005).
Ed è proprio quanto si verifica nel caso sottoposto all'esame del Tribunale abruzzese, poiché non è contestato il fatto che le opere di riqualificazione energetica in oggetto, sebbene particolarmente invasive e lesive dei diritti dei singoli, siano state deliberate (non con il necessario consenso unanime della collettività degli interessati, ma) con la maggioranza prevista dal decreto Rilancio. Delibera dichiarata nulla, dunque,accoglimento del ricorso e condanna del condominio resistente alla refusione delle spese di lite in favore deiricorrenti